À l’approche des vacances, le marché de l’immobilier des Hauts-de-Seine continue de décélérer : ces derniers mois, le prix des maisons a diminué de 0,5% et celui des appartements de 0,6% ⁽¹⁾ dans nos villes de cœur, Asnières, Colombes, Courbevoie, Bois-Colombes et La Garenne-Colombes.
Décryptage.

Au sortir du premier confinement, la recherche pour des biens immobiliers avec jardin ou extérieur a flambé, avec parfois plus de 100 appels par jour du fait de la forte demande.
Dès septembre 2021, nous avons senti un subtil changement et la tendance s’est peu à peu inversée ces derniers mois. Le premier semestre 2022 nous a donné raison, avec une baisse du nombre de transactions sur les appartements, puis sur les maisons, des produits restant plus longtemps sur le marché et un retour des négociations.
Le fait est là : nous sommes désormais dans un marché en recherche d’acquéreurs.
Que s’est-il donc passé ?

La généralisation du télétravail et une conjoncture anxiogène 

Le confinement a bouleversé l’organisation du travail dans la majorité des entreprises françaises. Management à distance, télétravail, visioconférences… sont passés dans les mœurs de façon durable et nombreux sont ceux qui se sont éloignés de la région parisienne pour une meilleure qualité de vie, en vendant leur bien et/ou en investissant dans l’immobilier en province. 

Par ailleurs, la guerre en Ukraine, les élections et l’augmentation des prix à la consommation – de +5,2% en moyenne entre mai 2021 et mai 2022 ⁽²⁾ – ont marqué les Français ces derniers mois et freiné leurs projets immobiliers.

Des contraintes propres au secteur de l’immobilier

À la situation géopolitique et économique s’ajoutent la réforme du DPE de juillet 2021, la baisse du taux d’usure et la hausse des taux d’intérêt. Rien d’étonnant à ce que les acheteurs, submergés d’informations anxiogènes, soient plus que réticents à sauter le pas et à s’engager sur la durée.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 

Depuis juillet 2021, le DPE n’est plus calculé sur la seule consommation énergétique des biens, mais aussi sur leur volume d’émission de gaz à effet de serre (voir notre article  https://www.homeandco.fr/un-nouveau-dpe-2021-plus-fiable/). Or, la première échéance de la loi Climat et Résilience entre en vigueur dès le 1^er janvier 2023, avec l’interdiction de la mise en location des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit ceux de la classe G. Même s’ils ne destinent pas leur bien à la location, les acquéreurs anticipent une facture énergétique majorée par les impacts de la situation internationale et craignent d’avoir à financer d’importants travaux de rénovation. Ils sont donc particulièrement exigeants sur l’isolation, les vitrages et les systèmes de chauffage.

La baisse du taux d’usure 

La Banque de France fixe pour chaque trimestre le taux d’usure qui désigne le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal que les établissements de crédit peuvent pratiquer pour l’octroi d’un prêt immobilier. Ce taux, défini pour chaque catégorie de prêt (montant, durée de l’emprunt…), recouvre les coûts d’assurance et de garantie obligatoires, les frais de dossier, les frais d’ouverture et de tenue de compte, le coût éventuel de l’évaluation du bien immobilier… Or, la Banque de France a baissé ce taux en début d’année, ce qui, parallèlement à la hausse des taux des crédit immobiliers, et avec un taux d’endettement toujours limité à 35%, a bloqué de nombreux dossiers de financement. Même si ce taux a été légèrement relevé au 1^er juillet (de 15 à 20 points de base environ), il reste encore trop bas.

La hausse des taux d’intérêt

Après être demeurés historiquement bas en 2021, les taux des crédits immobiliers ont presque doublé au premier semestre 2022, avec une hausse moyenne de + 0,50 point selon l’Observatoire Crédit Logement, atteignant en moyenne hors assurance 1,35% sur 10 ans, 1,55 sur 20 ans et 1,75% sur 25 ans.

En quelques mois, les Français ont ainsi perdu jusqu’à 5% ⁽³⁾ de leur capacité d’emprunt à mensualités égales.

Autant de paramètres qui inquiètent les acquéreurs qui sont plus prudents, plus exigeants et presque attentistes…

Dans ce contexte, il est toujours possible de vendre son bien, mais nous vous conseillons de l’afficher au plus juste prix et avec l’accompagnement d’une agence immobilière comme Home & Co implantée localement ⁽⁴⁾, afin de bénéficier de sa connaissance du marché, de son expertise et de son réseau d’acquéreurs potentiels.

« À l’occasion de la vente de notre maison à Colombes, nous avons fait appel à 2 agences implantées localement dont Home & Co. La première agence nous a fait miroiter un prix bien au-dessus de l’estimation de Home & Co et un potentiel de clients susceptibles d’être intéressés par notre bien… un beau discours commercial !

En effet, après avoir perdu un mois, nous avons affiché notre maison au prix marché proposé par Home & Co et après une dizaine de visites, 2 offres fermes nous ont confortés dans notre futur projet.
Merci à toute l’équipe de nous avoir accompagnés tout au long de notre vente, de l’estimation à la signature chez le notaire » Anne O. Les Vallées – Colombes

_{^{(1) Source : Le baromètre de l’immobilier – Meilleurs Agents
(2) Source INSEE
(3) Source CAFPI
(4) Asnières sur Seine, Bois-Colombes, Colombes, Courbevoie et La Garenne-Colombes}}